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Inicio › Guía › Licencia y trámites
Licencia y normativa
Una casa prefabricada o industrializada necesita los mismos permisos que una casa de obra: proyecto técnico, licencia de obra mayor y, al acabar, la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Te explicamos los pasos, los documentos y lo que cuesta.
Lo primero
Sí. Una casa prefabricada anclada al suelo es un inmueble y la ley no distingue entre sistemas constructivos: regula el uso y el tipo de suelo. Por eso necesita proyecto, licencia de obra mayor y el certificado final que permite vivir en ella y dar de alta los suministros.
Construir o colocar una casa sin licencia puede acabar en la paralización de la obra, multas e incluso la orden de derribo, y sin la cédula de habitabilidad no podrás contratar la luz ni el agua.
Información orientativa. Cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento tienen sus normas, plazos y tasas. Consulta siempre con el urbanismo de tu municipio y con el técnico que redacte el proyecto.
Antes de comprar el terreno
La viabilidad de la casa depende del suelo. Comprueba estos puntos antes de comprar o de encargar el proyecto.
En suelo urbano se puede construir si se cumple la ordenanza. El urbanizable necesita antes las obras de urbanización. En el rústico las restricciones son muy fuertes: mira casa en terreno rústico.
Lo pides al ayuntamiento. Indica la edificabilidad, la altura máxima, la ocupación y los retranqueos a linderos y calle: es decir, qué tamaño de casa cabe.
Analiza el terreno para calcular la cimentación. Con la estructura de acero, que pesa poco, la cimentación suele ser ligera.
Mide las pendientes y las cotas de la parcela para encajar la casa y diseñar los apoyos.
Comprueba si la parcela tiene acceso a la red de agua, luz y saneamiento, o si habrá que prever soluciones propias.
Las piezas StarModul llegan en camiones normales y se montan sin grúas grandes, así que basta con un acceso normal a la parcela.
Documentación
El proyecto lo redacta y firma un arquitecto colegiado y se presenta en el ayuntamiento:
Para la estructura StarModul, el cálculo estructural lo hace un ingeniero, y podemos presupuestarlo. También te damos los detalles constructivos y la documentación técnica del sistema para el proyecto.
Paso a paso
Coste
Los impuestos y tasas se calculan sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) que figura en el proyecto. Cada ayuntamiento fija sus tipos en sus ordenanzas fiscales.
| ICIO | Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. La ley fija un máximo del 4 % del PEM; cada municipio decide su tipo. |
|---|---|
| Tasa de licencia | Se paga por tramitar el expediente. Depende de la ordenanza de cada ayuntamiento. |
| Fianza de residuos | Un depósito que se devuelve al acabar si se acredita la gestión correcta de los residuos. |
| Otras fianzas | Algunos ayuntamientos piden una fianza por posibles daños en aceras o vía pública. |
Ejemplo: con un PEM de 100.000 €, el ICIO puede llegar hasta 4.000 € si el municipio aplica el tipo máximo. A eso se suman la tasa de licencia y las fianzas. Además, hay que contar los honorarios del proyecto y de la dirección de obra. Para calcular el coste de la casa, mira qué influye en el precio de una casa prefabricada.
Normalmente, al presentar la solicitud se paga una autoliquidación provisional; sin ella, el ayuntamiento no empieza a revisar el expediente. Al acabar la obra se puede regularizar si el coste final ha cambiado.
Sí. Si está anclada al suelo y va a ser una vivienda, necesita proyecto técnico y licencia de obra mayor, igual que una casa construida de forma tradicional.
Depende de cada ayuntamiento: puede ir de unas semanas a varios meses. En suelo rústico, si hace falta una autorización previa de la comunidad autónoma, el plazo es más largo.
Un arquitecto colegiado. El cálculo de la estructura StarModul lo hace un ingeniero, y podemos presupuestarlo. En la casa llave en mano nos ocupamos del proyecto y de la tramitación.
Es el documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. En Cataluña se llama cédula de habitabilidad; en otras comunidades se pide la licencia de primera ocupación. Sin ella no se pueden dar de alta la luz y el agua.
Se puede avanzar el diseño y el presupuesto, pero la obra no debe empezar sin la licencia concedida: es un riesgo de paralización y sanción.